+7 (499) 938 42 63  Москва

+7 (812) 467 32 84  Санкт-Петербург

8 (800) 350 10 92  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Получите бесплатную консультацию
юриста по телефонам прямо сейчас:
Москва и МО
Санкт-Петербург и ЛО
Остальные регионы

Дарственная с обременением

Договор дарения является одним из наиболее распространенных видов сделок по отчуждению имущества. Передача вещи таким способом, как одаривание, — довольно выгодная процедура для круга лиц, являющихся близкими родственниками (родителями, детьми, бабушками, дедушками и братьями или сестрами). Удобство передачи недвижимости в виде подарка для указанного круга родственников заключается в отсутствии налогообложения. Для остальной категории граждан оплата 13% подоходного налога будет неизбежной.

Сумма пошлины будет начисляться исходя из рыночной стоимости имущества, а не той, которая указана в договоре. Не стоит прибегать к различным родам махинациям по уменьшению обязательных выплат, так как налоговый инспектор может проверить сделку на предмет действительности. если стоимость объекта одаривания будет разнится с рыночной более чем на 20 %.

Чтобы договор имел юридическую силу, необходимо собрать пакет документов на недвижимость, паспорта физических лиц (для юридических лиц нужны устав и иные документы подтверждающие их статус), оплатить государственную пошлину за регистрацию сделки (2000 рублей) и обратиться за регистрацией документа в подразделение Росреестра по месту нахождения недвижимости.

Обязательным условием для совершения одаривания является наличие дееспособности и совершеннолетие сторон по договору. Отчуждать имущество от имени недееспособных и малолетних граждан (до 14 лет), запрещено, но принимать дар они могут через своих законных представителей.

Дарение с правом пожизненного проживания

Дарение подразумевает абсолютное отчуждение прав в отношении подарка, после которого новый собственник имеет право совершать любые юридические действия: продавать, обменивать, закладывать новую недвижимость. Поэтому, прежний хозяин может подстраховаться в вопросе своего дальнейшего места жительства.

Каждый гражданин, желающий передать все права на жилище, в котором он прописан и живет, имеет возможность оставить за собой право проживания и пользования этой недвижимостью. Такой нюанс вызывает вопрос возмездности и, как следствие, правомерности договора. Рассмотрим его более детально.

Согласно ст. 572 ГК РФ. дарение это процедура, согласно которой одна сторона, даритель . передает или обещает передать другой стороне, одаряемому . вещь или имущественное право.

Законодатель выделяет два вида указанных соглашений:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938 42 63 (Москва)
+7 (812) 467 32 84 (СПБ)
8 (800) 350 10 92 (Остальные регионы)
Это быстро и бесплатно!
  • реальное — при нем подарок переходит к новому хозяину сразу, путем передачи документов или ключей.
  • консенсуальное — это такой договор, который будет совершен в будущем. Обычно, даритель ставит условие при наступлении которого, вторая сторона обретет права собственности (например, совершеннолетие или свадьба).

Характерными признаками таких сделок являются отсутствие встречных имущественных предоставлений и условий по распоряжению, владению и пользованию имуществом для нового хозяина. Поэтому в отношении дарения с правом пожизненного проживания дарителя сложилась неоднозначная ситуация.

С одной стороны, проживание лица совершающего дар, не является условием или признакам возмездности, потому что не несет в себе изменений или чего-то нового в отношении имущества на момент передачи. Лицо было прописано и уже проживало в этом жилище. Поэтому, это скорее способ защиты своих прав, чем условие.

С другой стороны, право пожизненного проживания фактически ограничивает возможности нового собственника по распоряжению полученным имуществом. Исходя из этого, некоторые суды признают подобные договора дарения недействительными .

При составлении таких соглашений рекомендуется делать акцент на владении жилищем и отражать это в договоре, потому что круг прав при пользовании значительно снижен, нежели при владении. Статья 12 ГК РФ содержит только обязательственные способы защиты права таких как, возмещение убытков в натуре или компенсация морального вреда. Являясь пользователем квартиры, бывший хозяин не может воспользоваться вещно-правовыми способами отстаивания своих имущественных интересов.

Гражданин Арбузов В. А. подарил Гражданину Сидорову Д. Л. двухкомнатную квартиру. В договоре отчуждения недвижимости в пункте о правах дарителя было включено следующее:

  1. После перехода права собственности к одаряемому, даритель сохраняет за собой пожизненное право владения и пользования одной комнатой (14 м кв.) и правом пользования ванной комнаты, кухни, санитарным узлом, балконом и общим коридором.
  2. Даритель наделяется правами пользования и владения бесплатно, то есть без несения каких-либо финансовых затрат за вышеуказанные правомочия.
  3. За дарителем сохраняется право состоять на регистрационном учете квартиры пожизненно и не может прекратиться даже после отчуждения к третьим лицам объекта одаривания.
  4. Одаряемый не имеет право чинить препятствий в осуществлении одаряемым его правами в отношении приобретенного имущества, при этом последний, в случае реализации квартиры обязан предупреждать новых собственников о существующем положении дарителя в жилище.

Значительно расширяется перечень способов защиты гражданина, имеющего статус владельца, в силу ст. 305 ГК РФ. которая гласит, что владелец недвижимости, может пользоваться указанными в ст. ст. 301-304 ГК РФ. правами даже в отношениях с собственником.

Отсутствие платы за проживание в квартире так же немаловажно, потому что договор по общим правилам гражданского законодательства предполагаются как возмездные .

Состояние на регистрационном учете дарителя, имеет значение в случае отчуждения одаряемым собственности, важность этого пункта состоит в том, что при реализации квартиры, в регистрирующий орган, должна предоставляться выписка из домой книги, в которой записаны лица состоящие на учете. Тем самым, будущие собственники лишаются возможности ссылаться на то обстоятельство, что они не были осведомлены о таком обременении как пожизненное проживание стороннего лица. Приобретение ими жилья в таком состоянии, заочно дает согласие на факт владения и проживания посторонним гражданином недвижимости.

Дарение с обременением недвижимости (квартиры или дома)

Под обременением недвижимости понимается ограничение прав собственника в отношении имущества. Как правило они касаются отчуждения собственности.

Виды обременений жилья:

  • сервитут — право ограниченного пользования земельным участком. Например, сосед может пользоваться Вашим участком для прокладки через него собственного водоснабжения;
  • ипотека — самый распространенный вид. При нем жилище является залогом банка, гарантией оплаты за имущество. Право собственности в отношении жилища не является абсолютным, поэтому любые действия с подобным имуществом нужно совершать после соглашения с банком;
  • арест — является обеспечительной мерой в силу решения суда;
  • пожизненная рента на содержание — ее мы рассмотрим чуть позднее.
  • аренда — если на момент отчуждения имущества оно находится в аренде, его можно реализовать. Но права арендатора при этом не должны быть соблюдены новым собственником, в соответствии с договором аренды, вплоть до конца обозначенного срока.

Если собственником квартиры является несовершеннолетний гражданин, то его законный представитель не может совершать сделки от его имени, если будет отсутствовать согласие органов опеки. Кроме того, регистрационный орган не одобрит такую сделку.

Так же сложности могут возникнуть и при дарении квартиры с обременением. Все специфические условия соглашения (например постоянные жильцы) и информация об обременении должна отражаться в договоре дарения. В случае несогласия одаряемого с существующим состоянием подарка, он может отказаться от совершения сделки.

Так как процедура отчуждения недвижимости подлежит государственной регистрации, то и отказ должен проходить в таком же порядке. Даже если подарок был обещан в будущем и потенциальный собственник еще не вступил в свои права, отказ должен быть письменным. Если договор консенсуальный, то права и обязанности дарителя. в случае его смерти, переходят к наследникам.

Квартира, которая взята в ипотеку, не может быть подарена до полного погашения кредита, то есть должен быть заключен договор дарения в будущем (консенсуальная сделка ). Вариант перевода долга для неплатежеспособных заемщиков, маловероятен, так как новый заемщик станет хозяином квартиры, оставшейся у банка в залоге. Дар лучше предложить в денежной сумме, достаточной для погашения задолженности.

Отличия дарения с правом пожизненного проживания от содержания с иждивением (ренты)

По договору ренты одна сторона, получатель ренты. передает другой стороне, плательщику ренты. в собственность имущество. В обмен на полученную собственность, плательщик ренты, должен периодически выплачивать определенную денежную сумму и/или предоставлять средства на содержание в другой форме. Обязанность по оплате ренты может быть постоянная или пожизненная (характерна для пожизненного содержания с иждивением).

Предметом договоров ренты и дарения может быть любое имущество, движимое и недвижимое. которое не ограничено в оборотоспособности, в соответствии со ст. 129 ГК РФ.

Имущество, отчуждаемое посредством ренты, может передаваться в собственность плательщику ренты платно или бесплатно. В первом случае отчуждаемое имущество передается не только в обмен на рентные платежи но и оплату стоимости жилища. К таким отношениям при передаче недвижимости применяются правила о купле-продаже.

Контракт ренты подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Договор дарения не обязательно удостоверять нотариально, но он так же регистрируется в соответствующем органе.

Дарение с правом пожизненного проживания во многом отличается от договора ренты.

Во-первых тем, что дарение с условием проживания является безвозмездным и не несет в себе встречного предоставления. Бывший собственник оставляет за собой право проживания и не более, а по рентному соглашению необходимо вносить плату первой стороне и содержать ее.

При этом, рента является обременением и плательщик ренты в случае реализации имущества передает и обязанность по выплате ренты, в тоже время несет солидарную ответственность по финансовым платежам вместе с новым собственником, в случае его неплатежеспособности.

Следовательно, безвозмездность — это основное отличие дарения от ренты.

Еще одним отличием служит то, что отчуждать имущество, полученное по договору ренты можно только с согласия прежнего собственника, и он является залогодержателем жилья, в отличие от одаривания, где отчуждение происходит по усмотрению и воле одаряемого.

Так же, отличие двух договоров в налогообложении. Дарение облагается налогом в размере 13%. Исключение законодатель составил для близких родственников (родителей, детей, сестер и братьев, бабушек и дедушек). В свою очередь, договор пожизненного иждивения не облагается налогом, к тому же, плательщик ренты может получить налоговый вычет, предоставленный налоговым органом по месту жительства налогоплательщика. Подтвердить оплату ренты можно распиской, написанной получателем ренты.

Читайте также:  Срок давности вступления в наследство

В тоже время, получатель ренты должен оплачивать налоги за передачу права собственности, как за доход, полученный от реализации недвижимости (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ ) и за ежемесячное получение ренты на содержание (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ ), которое относится к доходам, полученным за сдачу в аренду или иного использования жилого помещения.

Разница между жильем, полученным в дар, и по договору ренты состоит еще в том, что имущество, приобретенное первым способом, является личной собственностью супруга и не делится при разводе, в отличие от второго способа. Недвижимость, полученная в результате рентных обязательств, является совместно нажитым имуществом супругов.

Заключение

Договора приобретают юридическую силу только при соблюдении всех норм законодательства. Так, сделки дарения и ренты, в дополнение к соблюдению всех условий в соглашении, должны быть еще и зарегистрированы в соответствующем органе. Только после этого договор считается заключенным и вступает в законную силу.

Дарение с обременением не всегда возможно, поскольку существуют запреты и ограничения на определенные действия в части отчуждения имущества, созданные для того, чтобы оно оставалось в собственности у хозяина.

Сервитут, являясь обременением, не препятствует отчуждению собственности. Проживание на постоянной основе дарителем так же не ограничивает собственника в правах распоряжения имуществом. В тоже время, бытует мнение о том, что подарок в виде недвижимости, которая остается местом жительства прежнего собственника, является обременением. Поэтому, такая сделка имеет риск быть признанной недействительной .

Вопрос — Ответ

Я получила в дар квартиру от тети. Она живет в этой квартире на праве пожизненного проживания. За коммунальные услуги начислен долг, так как она не платила. Должна ли я оплатить эту задолженность?

Нет, Вы обязаны нести все расходы по содержанию жилья только после вступление в право собственности. Коммунальная служба должна взыскивать оплату с Вашей тети, в судебном порядке (если она отказывается платить). Тем более, что ее место жительства известно.

Мой родственник обещает подарить мне дом, на мой 35 день рождения. Если он меня переживет, получат ли мои дети этот подарок?

По общим условиям нет, но если Вы пропишите это условие в договоре, то такой переход прав будет осуществлен.

У вас остались вопросы?

Дарственная с обременением на квартиру

Договор дарения – правовой инструмент, завоевавший большую популярность в России. Отсутствие налогообложения – ключевой фактор, благодаря которому передача жилой недвижимости в виде подарка используется повсеместно. Помимо этого, законодательно не запрещается оставаться жить в квартире при использовании такой разновидности дарения, как дарственная с обременением.

  • СКАЧАТЬ образец договора дарения земельного участка с обременением
  • СКАЧАТЬ образец договора дарения с пожизненным содержанием дарителя

Краткое содержание статьи

Что такое договор дарения с обременением

Часть специалистов по гражданскому праву считают данную сделку нонсенсом. Суть договора: даритель передает одаряемому квартиру, но с определенными условиями, которые можно разделить на три типа:

  • Право пользования и владения остаются за дарителем, который продолжает жить в квартире;
  • Определяется порядок пользования и владения квартирой между дарителем и одаряемым;
  • Смешанный тип. Даритель имеет частичное право на владение и пользование квартирой, а другая сторона не препятствует ему в осуществлении своих прав.

Обременение — это ограничение, накладываемое на квартиру. Лицо, заключившее данный договор дарения, вынуждено соблюдать наложенные запреты. Однако одариваемый может передарить, сдать в аренду, продать квартиру с обременением, но при этом другой стороне ставится в известность наличие ограничений.

Обязательные условия договора: дееспособность и совершеннолетие сторон.

Дарственную с обременением часто путают с рентой. Два главных отличия договоров кроются в следующем:

  • Дарение безвозмездно, в отличие от ренты;
  • Дарение не подлежит налогообложению.

Необходимые документы для оформления

Чтобы заключить договор дарения квартиры с обременением, необходимы следующие документы:

  • Паспорт;
  • Техническую документацию, где отражены данные о квартире;
  • Свидетельство государственной регистрации квартиры;
  • Справка об отсутствии долгов, препятствующих заключению сделки.

Дарственная с обременением имеет свои нюансы, которые следует учитывать при составлении договора. На практике нередки случаи судебных споров по поводу данного вида договора дарения квартиры.

Особенности и нюансы договора

Пользование и владение квартирой с обременением может вызвать трудности. Для этого специалисты рекомендуют установить порядок пользования, который может включать следующие нюансы:

  • Даритель пользуется лишь одной комнатой до момента смерти;
  • Даритель передает в подарок только одну комнату, но с момента его смерти в собственность одаряемому переходит квартира в целом;
  • Стороны договора по обоюдному согласию дают право пользования другому лицу.

Определение порядка пользования и владения важно для создания ситуации, которая не вызывает разногласия. Сам договор заключается в письменном виде на основе соглашения о безвозмездной передачи квартиры, которое содержит дополнительный пункт, раскрывающий суть обременения. Документ подписывается сторонами договора.

Договор дарения квартиры с обременением подлежит государственной регистрации. Для того, чтобы обезопасить себя еще больше, можно пройти удостоверение у нотариуса.

Типичные ситуации, которых можно избежать, если конкретизировать условия договора:

  • При продаже квартиры покупатель не знал, что на нее оформлена дарственная. В таких ситуациях, одариваемые имеет право подать иск;
  • Даритель желает расторгнуть договор, но контрагент не согласен. Чтобы не возникало подобных случаев, нотариус (если к нему обратились за удостоверением) должен узнать, добровольно ли идет даритель на сделку;
  • Владелец пользуется квартирой, но не оплачивает счета, считая, что это обязанность одаряемого. В данной ситуации одаряемый не является полноправным собственником и нести текущие расходы не обязан.
  • Особенность дарственной с обременением раскрывается также при сравнении данного договора со сделкой пожизненного содержания. Главное отличие: пожизненное содержание предполагает финансовую зависимость дарителя. В договоре дарения такого положения нет.

Судебная практика по спорам вокруг данного необычного договора еще не сложилась окончательно. Суды совершенно по-разному разрешают одинаковые спорные моменты. Договор дарения с обременением – уникальный инструмент, который свидетельствует о развитии правовой системы России. У него есть как преимущества, так и недостатки.

Ключевой момент – грамотное составление условий дарственной с обременением.

Образец договора дарения (дарственной) с обременением

На сегодняшний день услуги нотариуса по оформлению документов для передачи прав на владение движимым или недвижимым имуществом пользуются большой популярностью среди граждан РФ. Чаще всего за оформлением договора дарения обращаются люди преклонного возраста, если хотят переписать на наследников свое имущество, но при этом хотят иметь возможность неограниченного доступа к имуществу до конца своей жизни.

Обременение – это условие, при котором обладатель имущества не может совершать операции, он ограничен в правах пользования квартирой или домом. Одной из форм дарения является дарственная с обременением, чаще этот договор оформляется относительно жилищного помещения. Существует несколько классификаций обременения выделенных законом:

Ипотека
Является одной из форм залога. При невыполнении обязательств должником, кредитор имеет право в дальнейшем на реализацию (продажу) имущества в счет долга. Так как владелец имущества получил деньги в долг, он обязан соблюдать требования кредитного учреждения: до момента выплаты суммы займа не проводить операций.

Аренда
Пример формы имущественного договора, согласно которому собственник передает свое имущество арендатору на определённый срок. За пользование имуществом взимается арендная плата, установленная собственником и согласованная с арендатором. К видам аренды относятся: аренда транспортных средств, лизинг, субаренда, аренда нематериальных активов.

Рента
Договор ренты является сделкой между дарителем и одариваемым. Спецификой и особенностью является обязательный внос оплат за пользование имуществом. Плательщик за переданное имущество обязуется периодически вносить плату в пользу получателя ренты.

Арест
Способ принуждения выплаты долгов налогоплательщиком. В крайних случаях владелец имущества не просто не может производить операции, но и проживать или пользоваться принадлежащим ему имуществом.

Доверительное управление
Оформление договора между двумя посторонними лицами, в результате подписания которого права на имущества частично передаются временному владельцу.

Поэтапное заключение договора дарения квартиры с обременением может быть произведено в течение 20 рабочих дней после подачи всех необходимых документов. Алгоритм действий:

1) Внесения данных в бланк договора. В бланке Вы прописываете всю информацию об объекте дарения (квадратный метраж жилого помещения, стоимость, адрес). Также указываете данные о дарители и одаряемом (ФИО, дата рождения);

2) Направить правильно заполненный бланк нотариусу для его последующей регистрации;

3) После совершения вышеописанных действий следует предоставить комплект необходимых документов;

4) Спустя 20 рабочих дней после подачи документов новому владельцу имущества потребуется явиться для оглашения окончательного решения. В течение данного периода проверяется подлинность всех документов. При принятии решения, в пользу одаряемого, выдается свидетельство, которое подтверждает переход имущества новому владельцу.

Перечень необходимых документов для оформления договора дарения квартиры:

1) Удостоверение личности дарителя и одаряемого (паспорт), как оригиналы так копии;

2) Бланк договора со всеми внесенными в него данными в 3 экземплярах;

3) Справка об оценочной стоимости предмета договора;

4) Справка о количестве прописанных человек в жилом помещении

5) Кадастровый паспорт;

6) Согласие совладельцев (при необходимости);

7) Свидетельство, в котором подтверждены права на владение имуществом;

8) Квитанция об оплате пошлины за заключение договора.

Если имущество является совместно нажитым в браке, то заявление супруга является обязательным дополнением к общему перечню документов. В противном случае даритель сможет передать в дар лишь собственную долю имущества.

Договор дарения с обременением содержит следующие сведения, которые должны быть внесены каждой из сторон:

Читайте также:  Наследство по закону квартиры

1) дата заключения и подписания договора

2) Место совершения сделки

3) Личные данные дарителя и одаряемого

4) Детальное описание квартиры (площадь, этажность, адрес и т.д.)

5) Подтверждение об отсутствии задолженности по оплате

Обязательным для заполнения является пункт, где даритель подтверждает фат решения подарить имущество и то, что в момент заключения договора находится в здравом уме. При оформлении договора с условием проживания дарителя в квартире до конца его жизни, в договор вносятся дополнительные пункты. При заключении договора данного типа смерть дарителя является прямым основанием для перехода недвижимости в собственность одариваемого.

Дарственная с обременением – это обычный договор дарителя с внесением специфического условия. На данный момент оформления дарственной с обременением не противоречит кодексу РФ и является законной сделкой между двумя сторонами.

Одним из видов обременения является рента. Представляет собой передачу имущества от дарителя к одариваемому, при условии пожизненного содержания. С инициативы владельца имущества, квартира или иной предмет договора может быть отчужден. В таком случае рента и является обременением недвижимости.

При ренте заключается договор дарения с иждивением. Получатель дарственной на квартиру осуществляет постоянный уход за владельцем имущества, а после смерти дарителя имущество переходит в полное пользование одаряемого. До момента снятия ренты с жилого помещения получатель не имеет права продавать, дарить, обменивать и совершать иные операции с предметом договора.

Ст. 604 ГК РФ: Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.

Непосредственно вариант обременения предоставляет лицу возможность пользоваться недвижимым имуществом. Данная сделка может заключаться во всех случаях, которые попадают под определение дарственная с обременение.

В качестве обременения на квартиру можно встретить такой вариант, когда в жилом помещении прописаны посторонние лица. До момента совершения сделки следует тщательно изучить все плюсы и минусы.

Можно выделить три типа дарственных с обременением:

Дарственная смешанного типа – владелец имущества имеет право на пожизненное частичное владение квартирой или домой, при этом вторая сторона, участвующая в договоре, не должна препятствовать операциям совершаемым дарителем;

Право пользования или владения недвижимым имуществом – во время сделки указывается развёрнутое описание предмета договора. После смерти владельца имущество по праву переходит в собственность одаряемого;

С определением порядка пользования – договор составляет с учетом очередности, оглашается порядок пользования жилой площадью как для дарителя, так и для того, кто принимает подарок.

В семейном кодексе РФ прописано, что материально обеспеченное лицо обязано обеспечивать нетрудоспособных родственников (родителей, бабушку, дедушку и т.д.). Правило относится только к родственникам по ближайшей линии;

Владелец квартиры имеет полное право в одностороннем порядке расторгнуть сделку. в случае уклонения одаряемого от его прямых обязанностей оговоренных и прописанных в договоре;

Ст. 578 ГК РФ: Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

Даритель может бесплатно проживать в квартире, которую по договору сделки дарит второй стороне. В таком случае, во время сделки следует внести изменения в договор и указать это намерение;

Даритель имеет право дарить не всю квартиру, а долю. В таком случае, считают юристы, он будет более защищен при возникновении проблем с предметом договора.

Право соглашения на принятия дара – в случае невыполнения дарителем условий договора, одаряемый может потребовать возврат объекта дарения, так как он уже находится в пользовании;

Право отказа от принятия дара – одаряемый может отказаться от принятия дара, не указывая причин. Данное решение не противоречит ГК РФ;

Имеет право находиться и проживать в квартире, которая является предметом договора, а также беспрепятственно попадать в жилое помещение. Стоит помнить, что даритель имеет право бесплатно проживать в квартире неограниченное время. В случае если другая сторона будет препятствовать этому, даритель вправе расторгнуть сделку в одностороннем порядке.

Ст. 605 ГК РФ: При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 настоящего Кодекса. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Дата добавления: 31 августа 2016 г.

Как лучше оформить договор дарения с обременением

Передача прав на недвижимое имущество посредством заключения договора дарения – популярный вид сделки. Особой выгодой отличается оформление дарственной для близких родственников – ведь в этом случае приобретение имущества не будет облагаться налогом. Если того требуют обстоятельства, законом предусмотрена возможность оформить договор дарения с обременением, то есть с ограничением прав одариваемого. Расскажем, что это такое и что включает в себя процедура оформления.

Дарственная с обременением – порядок оформления

Обременением называют определенное условие, согласно которому собственник недвижимости не может в полной мере распоряжаться имуществом. Чаще всего обременение накладывается в отношении прав на жилое помещение посредством заключения другой сделки. Предусмотрено несколько возможных ограничений:

  1. Ипотека. Это одна из форм сделок под залог недвижимости. Если должник не выполнит взятые на себя обязательства, то кредитор имеет право на отчуждение имущества в счет погашения долга. Согласно законодательству, собственник не может производить ряд операций пока не погасит всю сумму кредита.
  2. Аренда. По договору аренды собственник передает арендатору имущество во временное пользование на конкретный срок за арендную плату.
  3. Рента. По договору ренты имущество будет передано в собственность другому лицу в будущем при соблюдении определенных обязательств.
  4. Арест. Принудительный порядок выплаты долгов, основанный на запрете пользования имуществом в полной мере.
  5. Доверительное управление. Сделка, при которой лицу передается определенный объем прав на недвижимое имущество.

Кроме вышеперечисленных обременений возможно еще два ограничения в имущественных правах. Первое –если в сделке задействованы интересы несовершеннолетнего гражданина, второе – если объект дарения относится к культурному наследию.

Процесс оформления дарственной с обременением

Заключение договора дарения происходит поэтапно. Алгоритм будет следующим:

  1. Составление дарственной с обременением.
  2. Нотариальное заверение сделки.
  3. Проверка подлинности и корректности документов, на основании которых заключается сделка.
  4. Регистрация перехода права в Росреестре или МФЦ.
  5. Получение выписки из ЕГРН.

Весь процесс оформления займет около трех недель. Наибольшее время будет затрачено на сбор документов и регистрацию сделки у нотариуса.

Регистрация прав в Росреестре происходит в течение 3-5 дней.

Документы для дарения с обременением

В перечень требуемых документов входят:

  • общегражданские паспорта сторон (оригиналы и копии);
  • дарственная в трех экземплярах (по одному каждой стороне сделки и один в Росреестр);
  • данные о рыночной стоимости объекта;
  • выписка из домовой книги о лицах, зарегистрированных на жилплощади;
  • кадастровый паспорт объекта;
  • свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
  • документ-основание возникновения права собственности (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, решение суда и т.д.);
  • согласие сособственников (если предмет дарения в долевой собственности);
  • согласие супруга, если имущество приобретено в браке и является совместно нажитым;
  • квитанция об оплате госпошлины за регистрацию права собственности (2000 рублей).

Все перечисленные документы подаются в Росреестр или МФЦ. Оформление перерегистрации права через МФЦ займет больше времени. Чтобы сэкономить время можно заранее записаться на прием в учреждение по телефону или на официальном сайте Росреестра.

Содержание договора дарения с обременением

Дарственная с ограничением прав составляется следующим образом:

  1. В названии документа прописывается вид обременения.
  2. Шапка располагается по всей ширине вверху соглашения. Здесь прописываются личные данные сторон с указанием фактического местра проживания, а также дата оформления.
  3. Прописываются точные данные предмета дарения с указанием кадастрового номера, адреса и других характеристик.
  4. Указывается вид обременения и данные заинтересованных лиц.
  5. Прописываются ограничения имущественных прав.
  6. Перечисляются права и обязанности сторон соглашения.
  7. Указываются меры воздействия при нарушении условий договоренности и порядок разрешения спорных ситуаций.
  8. В завершении содержания прописываются сведения о порядке регистрации и удостоверении сделки, а также реквизиты и личные подписи сторон.

Дарственная с ограничением прав может быть признана недействительной, если была составлена неверно или с нарушением процедуры регистрации. Для избежания такой ситуации рекомендуется обратиться за помощью к профессиональному юристу.

Вы можете проконсультироваться по поводу составления и содержания соглашения с юристом на нашем сайте.

Особенности дарения с обременением в зависимости от ситуации

В зависимости от способа ограничения прав дарение будет иметь свои особенности. Рассмотрим каждую ситуацию подробнее.

Залог доверенному лицу

Такой вид обременения применяется для минимализации риска потери квартиры или другого имущества. Как правило, оформляется ограничение на ближайших родственников – родителей или детей.

При наличии подобного ограничения пользования одариваемый не сможет продать недвижимость без получения согласия залогодержателя. Возможно прописать и иные требования к использованию объекта. К примеру, запрет на сдачу в аренду без согласия заинтересованного лица.

Рента с пожизненным содержанием

Наиболее распространенный вариант обременения. В этом случае оформляется дарственная с иждивением или отдельный договор, в котором прописывается обязанность пожизненного содержания дарителя.

Суть такого ограничения в том, что одариваемый не сможет в полной мере владеть имуществом при жизни дарителя и станет полноправным хозяином только после смерти последнего. Обременение может быть снято при жизни дарителя, если стороны достигнут такой договоренности.

Читайте также:  Сроки вступления в наследство по завещанию

Наличие ипотеки

Ипотека или невыплаченный потребительский кредит – еще один распространенный вид обременения. При оформлении дарственной следует оговорить условия погашения с дарителем и уточнить, какие обязательства возложены на действующего владельца в банке.

Важный момент. Сделка может быть оформлена только с согласия кредитующего банка. В противном случае она будет признана недействительной.

Необходимость получения согласия вызвана тем, что банк должен удостовериться в платежеспособности нового собственника. Для финансовой организации важно, чтобы займ был выплачен.

Ситуация будет упрощена, если сразу при оформлении сделки будет внесен последний платеж в счет уплаты долгового обязательства по ипотеке. Может быть и иной вариант, когда обязательства перед банком остаются у дарителя, а одариваемый становится участником по ренте (то есть принимает на себя обязанность выплачивать долг за фактического получателя ипотеки).

Прописка третьих лиц

В жилплощади, которая является предметом дарения, могут быть постоянно зарегистрированы другие лица. С юридической точки зрения подобная ситуация не должна вызвать каких-либо сложностей.

Наличие прописки не дает зарегистрированному никаких имущественных прав, поэтому полноправным собственником будет одариваемый. Однако, не исключено, что прописанные лица не захотят выписываться добровольно и придется действовать через суд. Чтобы обезопасить себя от подобного, рекомендуется внимательно изучать все нюансы сделки и бумаги, на основании которых она осуществляется.

Доверительное управление

Особенность доверительного управления заключается в том, что собственник передает объект недвижимости в полноправное владение другому лицу на конкретный временной промежуток. Доверительное управление может быть оформлено на пять лет с прохождением обязательной процедуры регистрации в Росреестре.

Однако это не ограничивает действующего собственника в праве передачи объекта доверительного управления в собственность иным лицам. Договор дарения в этом случае оформляется с обязательным уведомлением доверительного управленца.

Сдача жилья в аренду – частое явление. Так граждане получают дополнительный доход с жилплощади, которой не пользуются в данный момент. Помешать оформлению дарственной наличие арендного соглашения не может.

Обременением будет выступать тот факт, что одариваемый не сможет воспользоваться жилплощадью пока не истечет срок действия договора аренды. Проблем с перерегистрацией права собственности не возникнет, так как арендаторы могут только временно пользоваться жилплощадью, но никак не распоряжаться ею.

Выше рассмотрены типичные случаи заключения дарственной с обремененем. Рекомендуется перед совершением сделки проконсультироваться с юристом.

Дарственная с обременением: плюсы и минусы

Преимущества и недостатки дарения с обременением представлены в таблице.

Дарственная с правом пожизненного проживания дарителя

Передача недвижимости в дар предполагает безвозмездность и безусловность совершенной сделки. В ответ даритель не должен требовать оказания встречных услуг или возникновения материальных обязательств. Несмотря на указанные условия, многие интересуются, возможен ли договор дарения в квартире с обременением пожизненного проживания.

Особенности обременений

В законодательстве прописаны возможные виды обременений, о которых следует знать, составляя дарственную. Это особые ограничения или условия, которые устанавливаются для владельцев недвижимости. К ним относят:

  • ипотеку;
  • сервитут;
  • аренду;
  • ренту на пожизненное содержание;
  • арест имущества;
  • опеку.

При большинстве обременений распоряжаться имуществом владелец не имеет права. В связи с этим актуальным остается вопрос о том, вправе ли даритель прописать обременения для нового владельца недвижимости. Если это возможно, как ограничения повлияют на права одариваемого гражданина.

При составлении договора руководствоваться следует 572 статьей Гражданского кодекса. В ней указано, что передача имущества проводится на безвозмездной основе. Указание обременения в виде права пожизненного проживания не должно влиять на имущественные права одариваемого. Он становится владельцем недвижимости.

Обязательства сторон

Даритель может согласиться передать свою квартиру в дар с условием предоставления права пожизненного проживания. Но возможности распоряжаться таким имуществом он лишается. Если органы Росреестра согласятся зарегистрировать такое соглашение и одариваемый будет согласен с выставленным условием, то у дарителя будет возможность:

  • пользоваться недвижимостью;
  • проживать в квартире;
  • остаться зарегистрированным по указанному адресу.

С учетом того, что дарственная с правом проживания дарителя схожа с соглашением о пожизненном проживании с иждивением, то Росреестр может отказаться регистрировать соглашение.

Если регистрация прошла успешно, то для одариваемого гражданина возникают определенные отрицательные последствия:

  • новый собственник не может заставить покинуть дом бывшего владельца;
  • могут возникнуть трудности при попытках распоряжаться жильем.

В случаях, когда в договоре указано право дарителя жить в квартире, которую он передал в собственность другому человеку, получатель дара не может ее продать или сдать в аренду. Ведь это нарушит условия соглашения. Исключение составляют случаи, если одариваемый гражданин сможет найти покупателей или квартиросъемщиков, согласных проживать с посторонним человеком.

При заключении такого вида соглашения даритель не вправе требовать от лица, которому он передал в дар недвижимость, исполнения каких-либо дополнительных обязательств. К ним относится, к примеру, пожизненное содержание, оказание материальной помощи или погашение долгов. У дарителя остается только возможность жить в квартире до смерти.

Распространенные случаи

Зачастую договор с правом пожизненного проживания составляется между близкими родственниками. Пожилые родители дарят недвижимость своим детям для минимизации споров и хлопот, связанных с оформлением наследства в будущем. Но пожилые люди переживают за свою безопасность, поэтому требуют включения в договор пункта об обязательном проживании. Если дарственная заключается между посторонними лицами, то обычно не поднимается вопрос о включении такого условия в соглашение.

Если квартира была приобретена в браке, то для написания дарственной необходимо согласие второго супруга, ведь имущество считается совместно нажитым. В тех случаях, когда недвижимость является собственностью нескольких человек, то даритель вправе распоряжаться лишь своей долей.

Оспаривание сделок

В договоре дарения прописывается, что даритель передает, а одариваемый получает недвижимость. Каких либо ограничений или обременений в идеале быть не должно. Если соглашение содержит иные условия, то есть вероятность, что оно может быть оспорено. Суд может признать такую сделку мнимой, ведь в тексте договора предусмотрены условия, характерные для договоров ренты.

Оспорить такое соглашение могут прямые наследники дарителя, которые также претендовали на подаренное имущество. Для возврата недвижимости они настаивают на том, что такие договора являются недействительными. Но практика показывает, что суд в большинстве случаев признает такие сделки законными.

Законодательством предусмотрена возможность заключать смешанные сделки. В статье 421 Гражданского кодекса указано, что стороны вправе заключать соглашения с элементами различных договоров.

Если одариваемый решит заняться отчуждением квартиры, то обратиться в суд вправе будет даритель. Ведь при продаже недвижимости он утратит право проживать и оставаться зарегистрированным в помещении. Законодательством предусмотрено, что даритель вправе инициировать процедуру отмены дарения в случаях, когда одариваемый не выполняет условия договора.

После удовлетворения иска, поданного дарителем, бывший владелец с указанным судебным решением может обратиться в органы Росреестра и вновь перерегистрировать права владения. Это не мешает ему в будущем вновь подарить квартиру какому-то лицу или начать отчуждать ее другим способом.

Возможные варианты выхода

Если стороны боятся, что заключенная сделка может быть оспорена, то следует искать иные способы. При отказе дарителя заключать договор по стандартной схеме можно воспользоваться другим вариантом.

Полноправный владелец недвижимости вправе подарить долю в квартире, оставив себе лишь небольшую часть. Оставшаяся доля будет унаследована в соответствии с нормами законодательства первоочередными наследниками или приемниками последующих очередей при их отсутствии. При этом у дарителя останется право:

  • находиться в квартире на законных основаниях;
  • оставаться там зарегистрированным;
  • отказаться продавать или отчуждать квартиру иным способом.

То есть у него остается право распоряжаться оставшейся долей. Он может оставить себе формальную часть, например, 1/10 или 1/50. При желании ее можно завещать тому же человеку, на которого была оформлена дарственная. При этом следует помнить об обязательных наследниках. Их доля составит 50% от части, которая бы полагалась при условии отсутствия завещания. А вот претендовать на часть квартиры, которая перешла новому владельцу по дарственной, они не могут.

Заключение соглашения

При подписании договора дарения, в котором включено условие о сохранении права дарителя на проживание в квартире, надо быть внимательным. Какие-то неточности, ошибки при описании предмета договора, определении сторон сделки не допускаются.

В тексте соглашения указывается:

  • реквизиты: дата и место заключения;
  • стороны сделки, с указанием ФИО, паспортных данных, сведений о регистрации;
  • предмет договора с детальным описанием: месторасположение квартиры, ее точный адрес, этаж многоквартирного дома, его этажность, площадь помещения и прочие идентификационные характеристики;
  • обязанности сторон, включая возможность обеспечения пожизненного проживания дарителя в квартире, которая ему ранее принадлежала;
  • условия перехода недвижимости;
  • подписи.

Желая избежать ошибок, нередко стороны обращаются к нотариусам. Нотариальное оформление сделки позволяет минимизировать вероятность отказа регистрировать договор органами Росреестра. Юристы советуют воспользоваться их услугами при заключении такой сделки.

Но для проведения нотариального заверения придется предварительно сделать справку о кадастровой стоимости квартиры. Ведь тариф на оформление будет зависеть от оценки жилья. Отдельно придется платить за проведенную сотрудниками нотариальной конторы техническо-правовую работу. Чтобы перерегистрировать права собственности необходимо будет заплатить 2 тыс. руб. госпошлины.

Если стороны являются близкими родственниками, то траты на переоформление на этом заканчиваются. Дальние родственники и посторонние люди при заключении договора дарения должны будут отдать еще сумму в размере 13% от оценки имущества. Уплачивает налог одариваемая сторона.

Вне зависимости от установленных обременений в соглашении права, возникшие в результате заключения договора, следует зарегистрировать. Только после выдачи выписки либо свидетельства о праве собственности одариваемый человек становится владельцем. Если сотрудники Росреестра откажутся регистрировать сделку, то никаких юридических последствий заключенный договор не вызывает.

Комментарий эксперта

Рекомендуем посмотреть: